יוסי פאר, Head of Intelligence

יוני 2023

הימים בהם ניתן היה להתעלם או להפחית מערכו של שוק הדירות להשכרה לטווח קצר (Short-Term Rental Market) עברו ממזמן. בעוד שבעבר, מלונאים יכלו להרשות לעצמם להתמקד בעיקר בתחרות או בבידול של בית המלון שלהם אל מול מלונות אחרים, כיום הם כבר לא יכולים להדחיק את העובדה ששוק הדירות להשכרה מציב איום משמעותי שהופך ליותר ויותר רלוונטי בכל הנוגע לתחרות על הצרכן הסופי, קרי התייר/הטיילן.

על פי נתונים מאוגוסט 2022, ענף המלונאות מפסיד קרוב ל-450 מיליון דולר בשנה במונחים של הכנסה ישירה לטובת אתר Airbnb – הפלטפורמה המובילה בעולם לחיפוש דירות להשכרה לטווח קצר. במחקר אחר של אוניברסיטת פלורידה נמצא כי לא מדובר רק בפגיעה בהכנסות; הגידול האימתני של Airbnb, ואתרים דומים אחרים הפועלים בתחום, גורר אחריו גם ירידה במחירי החדרים בבתי המלון וקיטון בשיעורי התפוסה שלהם.

ממחקרים אחרים שבחנו את התחרות הישירה בין שני הענפים עולים ממצאים נוספים, שמחזקים את הטענה בדבר האיום המתגבר של שוק הדירות להשכרה לטווח קצר על ענף המלונאות המסורתי:

• ב-HotelTechReport מצאו כי Airbnb נוגסת בכ-10% עד 12% מהביקוש בערים מובילות בעולם כדוגמת ניו-יורק, פריז ולונדון.
• על פי PhocusWire, כ-45% מהמטיילים משווים בין מחיר ללילה בדירה להשכרה לטווח קצר לבין מחיר ללילה בבית מלון לפני שהם מבצעים הזמנה בפועל.
• בסקר נרחב שגולדמן זאקס ביצעו נמצא כי 79% מהנסקרים אומנם מעדיפים מלכתחילה ללון בבית מלון, אולם שיעור זה צונח ל-40% בלבד בקרב אלו שהתנסו גם בלינה בנכס שניתן לשכור לטווח קצר.
• בסקר שנערך ב-2021 על ידי Clever, חברת דאטה בתחום הנדל"ן, נמצא כי 60% מהמטיילים שהתנסו גם בלינה בבית מלון וגם בלינה בדירה שכורה, מעדיפים פיתרונות כדוגמת Airbnb על חשבון בתי מלון כשהם בוחרים לצאת לחופשה.

הקורונה עברה, אבל ההשפעות התיירותיות שלה כבר בלתי הפיכות

ענף המלונאות וענף ההשכרה לטווח קצר חופפים במידה מסוימת, שכן צרכנים פוטנציאליים נוטים להשוות את המחיר, התמורה, החוויה הכללית והשירותים הנלווים שניתן לקבל בכל אחת מאפשרויות הלינה הללו. ולצד תיירים שתמיד יעדיפו את האופציה הנוחה והמוכרת – לינה בבית מלון, כמות התיירים/הנופשים שהחלו לבחון את האופציה המתחרה רק הולכת וגדלה.

את ההעדפה ללינה בדירה על חשבון חדר בבית מלון ניתן להסביר די בקלות. בניגוד לחדר בבית מלון, דירה מציעה לנופשים גם את האפשרות לשהות במרחב מרווח יותר, לקבל תמורה גבוהה יותר למחיר, כגון חצר, מטבח או אבזור משלים, וליהנות מתחושה של בית (Home away from home), הכוללת גם פרטיות מלאה.

יתרה מכך, משבר הקורונה הוביל לשינויים בהעדפות הצרכניות ולגידול בביקוש לפתרונות לינה מבודדים/פרטיים, לצד גידול מתמשך בהיצע הנכסים המוצעים להשכרה לטווח קצר.

גם שוק הדירות להשכרה לטווח קצר בישראל מאותת על מגמת צמיחה, לאחר שנפגע קשה בתקופת הקורונה, כך עולה מנתונים של Transparent, חברת BI המספקת דאטה עבור ענף הנכסים להשכרה לטווח קצר. הנתונים ניתנו ל-Fact Stories בבלעדיות ומפורסמים כאן לראשונה.

בשל משבר הקורונה, שוק הדירות להשכרה לטווח קצר בישראל אומנם גדל ב-0.2% בלבד ב-4 השנים האחרונות, אולם ברור שמגמת הגידול צפויה להתחזק, ובערים מסויימות, כדוגמת אילת, כבר מדובר במגמה מובהקת.

מתחרה, לא משלימה: איך להפוך את התחרות הסמויה לגלויה, ודי בקלות

ועכשיו לבשורות קצת יותר טובות עבור ענף המלונאות: לא מדובר במאבק חסר תכלית – על פי מחקר חדש שערכה OTA Insight, פלטפורמת BI לחיזוי מגמות וביקושים בענף המלונאות, מסתבר שיש קשר בין הביקוש לדירות להשכרה לטווח קצר לבין הביקוש לחדר בבית מלון, ומכאן גם לשיעורי התפוסה בבתי המלון. יתרה מכך, מהמחקר עולה שאם עוקבים אחר הביקושים לדירות שניתן לשכור לטווח קצר, מסתבר שניתן לחזות את הביקושים לבתי מלון ולהיערך בהתאם מבחינת אסטרטגיית המחיר והשיווק המתאימה ביותר.

במסגרת המחקר נבדק הקשר בין שוק הדירות להשכרה לטווח קצר לבין שוק המלונות ב-29 יעדים ברחבי העולם, בהם אמסטרדם, פריז, ניו-יורק, סידני וברלין, בתקופה שבין אוגוסט 2022 לפברואר 2023. ב-20 יעדים נמצא קשר חיובי ומובהק, שמרמז על כך שהזמנת דירה לטווח קצר מתבצעת בדרך כלל מוקדם יותר מאשר הזמנת חדר בבית מלון.

הבדיקה נעשתה ב-2 צירים:

1. ניתוח השוואתי של שיעורי תפוסה – על מנת למצוא קשר בין היקף ההזמנות (OTB) של חדר בבית מלון לבין היקף ההזמנות של דירה להשכרה לטווח קצר, המחקר בחן את שיעורי התפוסה הסופיים ומצא שהם עוקבים אחר אותם דפוסי ביקוש, אולם האופן שבו הם הגיעו לשיעור התפוסה הסופי היה שונה. כך, המחקר חשף פער (Lag) מבחינת הזמן שלוקח לכל ענף להגיע לשיעור תפוסה של 5%.
2. ניתוח השוואתי של הפער בזמן – לאחר מכן, המחקר ניתח את ההבדלים בזמנים ומצא כי בעוד ששוק הדירות להשכרה לטווח קצר מגיע ל'פיק' מוקדם יותר בכל הנוגע לשיעורי התפוסה, בתי מלון מגיעים ל'פיק' קרוב יותר למועד השהייה בפועל.

ממצאי ומסקנות המחקר:

• בתי מלון בערים השונות החלו להתמלא מאוחר יותר בהשוואה לדירות להשכרה לטווח קצר באותן ערים, אולם הם כן הצליחו להגיע למספר הזמנות גבוה באופן משמעותי ב-3 השבועות שלפני מועד השהייה עצמו. במילים אחרות, הזמנה של דירות באזור מסוים יכולה לאותת למלונאים על גידול עתידי בביקוש לבית מלון באותו אזור.
• הזמן שלוקח לענף המלונאות "להדביק" את הפער מענף הדירות לטווח קצר עומד על 21 ימים (החציון ליתר דיוק), כך שניתן לראות בכך כלי יעיל ומדויק לחיזוי ביקושים.

להפוך את ה-Blind Spot לערך כלכלי

ממצאי המחקר מעידים כי לא רק שמלונאים לא יכולים להרשות לעצמם להתייחס לענף הדירות להשכרה לטווח קצר כענף משלים אך לא מתחרה, אלא שהם אף יכולים להרוויח מכך ולהשיג יתרון תחרותי על פני בתי מלון אחרים שנמצאים בסביבתם. זאת אם יבחרו לנטר את שיעורי התפוסה בשוק ההשכרה לטווח קצר ולקבל על בסיס זה מידע מקדים וצפי לגידול בביקושים.

כיצד אפשר לנטר אחר דאטה רלוונטית הנוגעת לשוק ה-Short-Term Rental? דרך טובה להישאר עם יד על הדופק היא באמצעות הסקירות המקיפות שלנו, שמתעדכנות מדי חודש או מדי רבעון, בהתאם לצרכים המיוחדים שלכם. הסקירות הללו מבוססות בין היתר גם על  +Rate Insight – הכלי החדש של OTA Insight, הכולל גם דאטה איכותית של חברת Transparent.

בעזרת הסקירות שלנו תוכלו להיחשף לתובנות שיאפשרו לכם לקבל החלטות תמחור טובות יותר, בהתבסס על ביקושים ושיעורי תפוסה, והכי חשוב – ימצב אתכם כמה צעדים לפני המתחרים שלכם. וזה כל הסיפור בעצם.

רוצים להיחשף למידע בלעדי הנוגע לשוק הדירות להשכרה לטווח קצר בישראל, על מנת לאמץ את אסטרטגיית המחיר והשיווק הטובה ביותר עבור בית המלון שלכם? מעולה, פשוט דברו איתנו.  

מקורות:
נתונים בלעדיים של Transparent
Unlocking the power of short-term rental data: A new approach to predicting demand at your hotel”, OTA Insight, March 2023"
Why Every Hotel Should Have an STR Strategy?”, 4hoteliers, 6.1.23"
Airbnb is the Best Thing That’s Happened to Hotels in a Long Time”, HotelTechReport, 18.5.22"
Airbnb’s Impact on the Hotel Industry: Insights From 1000 Travelers Who Use Both”, Clever, 3.8.21"
Hotel Vs. Airbnb: How The Hotel Industry Tried But Can Never Destroy Short-Term Rentals”, Shortterm Sage"
 explosive growth jolts hotel industry’s bottom line”, Florida State University News, 18.4.19"
Goldman Sachs: More and More People Who Use Airbnb Don’t Wan’t to Got Back to Hotels”, Bloomberg, 16.2.16"